不要指望“国4条”遏制高房价

不要指望“国4条”遏制高房价

15日召开的国务院常务会议明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头，并提出了适当增加中小套型、中低价位普通商品房供应；抑制投资投机性购房；加强市场监管以及大规模建设保障性住房等4项具体措施。尽管有媒体将此次会议的“抑制”变“遏制”提法突出报道，但在我看来，本次“国4条”政策导向意义远大于实际效果，其对高房价的遏制作用有限。

首先，增加中小套型、中低价位普通商品房供应的措施，早在2006年5月24日，国务院办公厅转发的国家发改委、住建部、国土资源部等9部门《关于调整住房结构稳定住房价格的通知》中就明确提出，自2006年6月1日起，90平米建筑面积以下的套型比例要占到新审批开工建设商品房总面积的70%。这一规定公布以后，受到来自地方政府和开发商的重重阻力，原因是90平米以下的小户型供应对象多是自住型，而那些投资投机性购房客户需要的是高档豪华大户型。毫无疑问，在许多一线城市商品房需求中，投资投机性需求占有很大比率，并且主导着买方市场，在这样的情况下，该政策很难落实到位。现在重提这一政策，可以预料的是，只要投资投机性购房的需求得不到抑制，就很难调动地方政府和开发商建设中小户型的积极性。

从另一个角度看，中小户型的普通商品房，同样属于商品房，不属于保障性住房范畴，政府没有强制定价的权利，在房价高涨的背景下要求中小套型实行“中低价位”，既违背市场规律，又缺乏政策依据。因此，这样的政策对遏制高房价构不成威胁。

其次，实行有差别的信贷政策，抑制投资投机性购房。这一条，可以说是本次“国4条”中的最大亮点。最值得关注的是，在国务院常务会议层面，首次将“投资性购房”与投机性购房并列到“抑制”的范围内。但遗憾的是，在具体操作中并没有新的内容。而对于国家已经公布的抑制投资投机性购房的政策，在利益导向下，有关部门也很难认真落实。

比如2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发出通知，要求严格住房消费贷款管理，并具体规定：商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。这样的政策，对于那些购房动辄数万元每平米、每套高档豪华住宅需要数百万元或上千万元的投资投机者来说，获取贷款是需要严格政策界限的。但据央视《经济半小时》今年9月8日报道，某开发商售楼人员对购房者承诺，其可以用一人相同购房资料，同时在工农中建4大商业银行办理4套优惠房贷按揭。试想，这样的违规行为，如果没有金融部门配合，能够做到吗？另外，关于抑制投资投机购房的二套房贷政策，到现在已经实行2年多了，媒体大多报道炒房团如何活跃、某地楼盘销售如何火爆等，但是在这些炒房族中，有多少是贷款购房的？又有多少执行了二套房贷的相关政策等，此类信息很少报道，官方统计部门也从未披露过。在这样的语境下，不能不让公众怀疑靠差别信贷政策抑制投资投机性购房的执行力

除了以上两条以外，本次国务院常务会议提出的两外两条措施就是加强市场监管和加强保障性住房建设进度。客观的讲，在对待高房价的认识方面，不少地方政府部门与中央精神是不一致的，甚至是相反的。中央要求遏制高房价，而一些地方政府却将高房价看作是经济发展的象征，如果哪个城市房价低，哪个城市的领导就感到很没面子。所以，长期以来，在地方政府监管落实当中，基本形成这样一个规律：从2005年的“国8条”，到2006年的“国8条”，以及这次的“国4条”，都是在延续同一个路径：凡是推高房价的政策，都执行的过头；凡是调控房地产的政策，都执行不到位或走了样。可以说，只要“土地财政”体制不变，只要对领导考核的GDP指标还起主要作用，靠地方政府部门监管调控高房价政策落实就很难凑效。至于加强保障性住房建设的措施，我认为与遏制高房价没有太大关系，因为保障性住房建设覆盖的范围，根据我国目前政策，仅仅占城市约5%最困难家庭。

综上所述，要遏制高房价，尽管有这次国务院常务会议传达出的强烈信号，但要在短时期内见到效果，仍需重拳出击。什么是遏制高房价的重拳？我认为主要表现在打击和抑制投资投机性购房的各个阶段：购买阶段，进一步提高首付比例以及随着购房套数的增加首付比例和贷款利率相应提高；持有阶段转卖之前，征收空置税；对一人拥有多套住房的征收物业税，让遏制高房价的“最后一只靴子”早日落地，防止高房价势头由目前的部分一线城市向更多的城市蔓延。

作者：李季平 邮箱：qsdd-2008@163.com