土地拍卖制度不该成为高房价的替罪羊

土地拍卖制度不该成为高房价的替罪羊

面对部分城市今年出现一路走高的商品房价格，在分析原因时，有专家学者认为是我国实行的土地拍卖制度推高了地价，然后传导到房地产市场，从而推高了房价，由此提出建议：将一次性征收的土地出让金改为“费随房走”，将国有土地出让中价高者得的规则改为“价中者得”，或者干脆取消土地拍卖制度。我认为，从我国近年来部分一线城市高房价形成的综合因素看，土地拍卖制度不是主要原因，因而该制度不应成为高房价的替罪羊。

虽然土地拍卖制度将住宅用地地价推高，但是地价在房价中所占比重也仅仅在20%左右。据国土资源部于2009年5月开始调查的全国105个地价动态监测城市、620个有效案例，得出的结论是地价占房价成本比例约为23，2%。如果因此认定土地拍卖制度推高了地价，拉动房价上升，就改变或废止土地拍卖制度，其理由难以服众。

从房价构成机制、价格确定程序分析，由于商品房价格形成以及确定是市场行为，并没有关于地价与房价构成比例的法定限制，所以，地价的高低与房价高低从理论上讲不具有必然联系：因为房地产开发商是企业行为，要追求利益最大化，地价高房价高是必然的，但是如地价低，谁能保证房价也必然低呢？假如在某个城市同一地段，同样两个楼盘，一个是今年开盘的高地价建设的，每平米2万元，而另一个是前两年地价低时建设的，其会主动将房价降低吗？显然不可能。即使地价再低，房价也要随着市场价格走。据《时代周报》2009年8月24日报道，位于北京市石景山区的悦溪润泽楼盘楼面地价仅为253元每平米，售房价格却为20000元每平米。这样的高房价，怎么能说是地价推高的呢？

那么，既然土地价格不是推动高房价的主因，那么，部分一线城市畸形的高房价是如何形成的呢？我认为，起主导作用的是供求关系，即：需求远大于供给，这是价值规律在起作用。需要引起重视的是，在总需求中，投资投机性购房占有比例较大，扭曲了房屋的固有的居住功能属性，所以，这种表面上繁荣的需求，隐藏着较大市场风险；再一点是房地产行业暴利。这一点尽管房地产业一些“名家”不愿承认，但事实难以否认：据公开资料显示，到2007年，福布斯百强富豪榜单被讽刺为“房地产老板名录”，前10位的中国富豪有5位是房地产老板，前100名中的富豪，有39名是房地产老板；在2007年房价高涨时，有媒体曾报道过房地产利润高达30%以上，被认定为10大暴利行业之首；今年新一轮高房价来临后，房地产暴利再次引起社会关注，北京广渠门外10号地块，今年5月出让，北京富力城公司竞得，有报道称该楼盘预计净利润率达到74，68%，大大超过了上一波30%的暴利。

另外，同样值得关注的是一些专家学者往往只注意地价上升对于房价的正向拉动作用，而忽略房价上涨对于地价上升的反向影响。据2009年7月15日国土资源部官方网站数据：2005年全国房价增幅为9，7%，地价增幅为6%；2006年房价增幅为7，6%，地价增幅为4，2%；这期间明显表现为房价带动地价上升。今年以来京沪广深等城市“地王”频现，同样表现为高房价拉动地价上扬。从这个角度看，高地价的出现，其拍卖制度仅仅是一个载体，持续走高的房价预期，才是出现高地价的根本原因。

要遏制高房价，其板子不应当打在土地拍卖制度身上，该制度虽然与高房价有关系，但不是主要矛盾一方；国务院常务会议提出要抑制投资投机性购房，我认为这一点是抓住了关键，因为从政策层面将房屋的居住属性放在重要位置，能够更加真实的反映需求状况，从而使决策部门有针对性的采取措施，使房价回归到合理水平。

作者：李季平 邮箱：qsdd-2008@163.com