政协委员拆别墅绝非“义举”那么简单

政协委员拆别墅绝非“义举”那么简单

在全国政协举行的小组讨论会上，操着浓重口音的河南台兴房产公司董事长王超斌在谈论降低房价政策的建议时，突然“爆料”：“我看郑州的房价越涨越高，好多老百姓买不起房，我干脆把自己家的别墅拆了在原地建起了建筑面积16万平米的3栋限价房，以低于周边楼盘的价格卖给老百姓，共收到28面锦旗。媒体称我这个楼盘叫‘民间限价房’，来买房子的人都向我这个开发商说谢谢。”（《新华网》3月8日）。

这一新闻被多家媒体转载，所表达的主题是：作为全国政协委员的河南知名房地产商王超斌，因为受温总理所讲“企业家血管里要有道德的血液”影响，主动拆掉自家别墅，建起3栋31层高、共16万平米的限价房，按照每平米让利800元计算，王超斌在该楼盘中共计让利1，28亿元。

本来，对于像王超斌这样开发商主动为民让利的“义举”或看到因为房价高而大多数老百姓买不起房后的“恻隐之心”应当予以赞扬，但是，我看了该新闻以后，开发商王超斌的“道德”形象很难在我心中树立起来，相反，从其可以轻松地将别墅拆掉建成多达16万平米的商品楼房事件中，暴露出我国房地产业在快速发展中的多种弊端，地产老板主动拆别墅建高楼绝非“义举”那么简单！

先说监管方面。据1月21日《中国产经新闻》报道，王超斌建设3栋31层高、16万平米限价房的用地，共计30多亩，位于郑州市核心地段，是1997年和其“台胞小区”项目一同获取的。这就意味着，这30多亩地在报批时并非一个独立项目，而是属于“台胞小区”的一部分，这30多亩地被土地、规划、建设、设计部门审批时，就是两栋联体别墅，而不是3栋高达31层的商品房。众所周知，从我国相关法律法规对于城市房地产建设的管理制度看，一个项目一旦经过政府多个部门批准，其所涉及到的土地性质、用途、楼房面积、容积率等具体内容，在批准的期限里是不能随意改变的。现在，房价持续上涨，开发商就将原来的别墅用地建成高层住宅牟利，使土地价值最大化，这样的举动不知是否经过当地政府监管部门批准？如果没有履行报批手续，显然属于违规操作；如果政府批准了，那么，这样的行为是否可以复制？这是一个制度问题，这样的制度应当面对所有的开发商，而不是仅对有全国政协委员头衔的开发商；

再说房屋价格。媒体报道称，王超斌拆掉别墅后建成自己定价的“限价房”每平米均价3800元，比市场价要低近1000元，为此，老百姓感激涕零，又是为其下跪，又是给他送锦旗。其实，这一价格确实比市场价格低。可是，如果从价格成本构成看，其暴利比市场价格商品房还要高得多。此前，有媒体披露，王超斌1997年拿地价格是每亩10多万元，而据郑州价格信息网报道，郑州市主城区住宅价格2009年成交价为每亩110万左右，可以说，当年的地价仅是现在的一个零头；还有，各项税费基金等，因为当时这30亩土地并非一个独立项目，因此从逻辑方面讲，应当已经包括在当年的“台胞小区”项目中了。这就意味着，新建的3栋31层高的限价楼房，土地以及税费成本大大降低，因此，市场售价降低有较大空间。这里有一个非常明显的政策漏洞是：对于开发商利用10多年前土地价格较低时拿地建房，现在土地价格已经溢价10倍以上甚至更多，在这样的低价土地上建设商品房自己定价出售，有没有制度规范？王超斌因为建设了“民间限价房”，受到媒体追捧，如果其他开发商利用这样的方式建设市场价格商品房，是不是不受制度方面约束？2009年9月，国务院就发布了《关于促进节约集约用地的通知》，要求对房地产用地征缴增值地价，但各地直到现在一直没有落实。从这个角度看，像王超斌这样的开发商，表面上看拆掉别墅建“限价商品房”是向老百姓让利的“义举”，实则钻了国家关于征缴增值地价的政策空子；

还有建设方式。从王超斌拆掉自家别墅建16万平米的商品房事实看，暴露出我国房地产业另一个弊端就是开发商对于商品房开发建设的垄断性。你看，王超斌之所以能在自己家的别墅用地上建设商品房，需要具备两个条件：一是土地所有权是自己的；二是自己同时又是开发商。那么，在我国城市建设中，尤其是城中村改造中，土地属于私人所有的情况非常普遍。但是，我国目前的政策，不准自己在权属清晰的土地上按照规划建房，必须由开发商统一建设。这样以来，不仅大大提高了建房成本以及房屋价格，还造成社会不公。我们可以设想：如果王超斌本人不是开发商，即使他拥有的土地再多，能够在郑州这样的城市主城区自己建设商品房对外出售吗？

住房建设事关民生大计，几乎每年“两会”都是代表委员以及全社会公众关注的热点话题。对于房地产行业的调控，建议有关部门应多从体制上进行调研，多听听开发商以外业界的呼声和建议，使国家的调控政策更加科学、更加有利于社会公平。

作者：李季平 邮箱：qsdd-2008@163.com